JÖRG BUCHEN IM GESPRÄCH MIT DER „WELT AM SONNTAG“

Viele blicken skeptisch auf das Entwicklungspotenzial der Immobilienbranche und prognostizieren einen Rückgang der Preise – Bauträger, private Interessenten und Makler sind verunsichert. BUCHEN & KOOB, Hamburger Spezialist für das Luxusimmobilien-Segment, steht ganz eindeutig auf Seiten derer, die kaum Grund zur Beunruhigung sehen – für private Käufer, Anleger und somit für das eigene Geschäft. „Für eine seriöse Analyse müssen viele Indikatoren einbezogen werden“, so Managing Partner Jörg Buchen. „Zudem beginnt so manche Publikation zum Thema mit der Crash-Prophetie und endet mit der Relativierung der eigenen These. Wir deuten die Situation sehr rational und daher entspannt.“

Tatsächlich hat sich auch aus Sicht von Jörg Buchen die Marktsituation verändert. Die Transaktionen verlaufen heute nicht mehr innerhalb weniger Wochen, Verkäufer sollten sich eher auf vier bis sechs Monate einstellen. Schließlich verlangen die gegenwärtigen nationalen und internationalen Herausforderungen von den Käufern, sich hinsichtlich ihrer Investments neu zu sortieren. „Inflation, steigende Energiepreise, teils explodierende Materialkosten, höhere Zinsen und zunehmende weltweite Unsicherheiten dämpfen die Entscheidungsfreude von Käufern und Banken. Alle benötigen daher mehr Zeit. Auch die Preissensibilität ist größer.“

Doch hat sich damit der Markt bereits „gedreht“? Jörg Buchen sieht eher eine Art „Einkehr“ bei den Käufern, während sich die Verkäufer von den Verheißungen einer jahrelangen außerordentlich dynamischen Preisentwicklung nach oben lösen müssen. Doch das dürfte nur ein temporäres Ereignis sein. „Wenn ich als erfahrener Makler eine Prognose stelle, dann blicke ich erst einmal zurück und im nächsten Schritt nach vorn.“

Das bedeutet: Der Blick zurück zeigt, dass der Immobilienmarkt in Hamburg bisher nach jeder Irritation immer wieder sehr schnell zu neuer Stabilität gefunden hat. „Das war auch so nach der Finanzkrise in 2009. Die erhebliche internationale Wirtschaftskrise hat für unseren Markt zu einer kurzzeitigen Seitwärtsbewegung geführt, doch dann ging der Preistrend auch schon wieder stabil nach oben“, erinnert sich Jörg Buchen. Und der Blick nach vorn zeigt, dass Hamburg weiterhin eine wachsende Stadt ist. Allerdings stellen bereits heute die Bauträger weniger Objekte fertig. Und diese Zurückhaltung wird durch steigende Energie- und Rohstoffpreise fortdauern – bei gleichzeitig anhaltend hoher Nachfrage nach Immobilien.

Und: „Der aktuell leichte Preisrückgang hängt eben auch mit den teils sehr hohen Preisvorstellungen der Verkäufer zusammen. Wer so lange von dem beständigen Aufwärtstrend profitiert hat, muss sich nun – auch bei Objekten im Top-Segment – an die größere Preissensibilität der Interessenten anpassen.“ Doch bedeutet laut Jörg Buchen diese Kaufpreiskorrektur der Verkäufer nicht einen grundsätzlichen Rückgang. Vielmehr handele es sich lediglich um eine Angleichung an das zu Beginn des Jahres erreichte Preisniveau. „Daher haben wir noch immer einen Verkäufer-Markt.“

Eher eine Verschnaufpause als ein Ende des Preiszyklus auf dem Immobilienmarkt sieht auch Deutsche Bank-Analyst Jochen Möbert. Sein Fazit: „Der Rückgang der Bautätigkeit aber reduziert das künftige Angebot und wirkt tendenziell preistreibend. Dies wirkt umso mehr als der Neubau im Jahr 2021 entgegen unseren Erwartungen lahmte. So wurden nur rund 293.000 Wohnungen gebaut und damit in etwa 13.000 weniger als im Jahr 2020.“ Ebenso günstig für den Immobilienmarkt ist aus seiner Sicht dies: „Zwar erlebten wir einen kleinen nominalen Zinsschock im Jahr 2022, die tatsächliche Belastung dürfte aber für viele Investoren geringer ausfallen als dies der Zinsanstieg nahelegt. Erstens sinkt die Tilgung eines klassischen Annuitätendarlehens. Laut Dr. Klein ist die jährliche durchschnittliche Tilgungsrate von annähernd 2,7 % im Januar auf unter 2,3 % im Juni gesunken.“ Diese und andere Gründe sprächen für einen weiterhin stabilen Markt und perspektivisch erneut anziehende Preise.

„Auch wenn wir die Zukunft positiv betrachten, hat sich doch aufgrund der aktuellen Situation die Rolle des Maklers deutlich verändert“, sagt Jörg Buchen. Für die Verkäufer sei es jetzt entscheidend, einen Experten an ihrer Seite zu wissen, der über die entsprechenden Kundenkontakte verfüge. „Unsere Datei umfasst mehrere Tausend Interessenten. Und unsere Aufgabe besteht nun darin, exakt diejenigen herauszufiltern, die sich bereits neu sortiert haben und investieren wollen.“ Jetzt wird belohnt, wer diese Aufgabe bereits seit Jahren als Schlüsselkompetenz erkannt und erfolgreich verfolgt hat. „Unsere Käufer hingegen wünschen sich einen Partner, der sie gezielt auf die für sie interessanten Objekte hinweist und sie dann fachlich versiert mit ausgeprägter Rundumsicht und viel Zeit durch den gesamten Prozess hindurch begleitet. Wir können das nicht nur, wir leben diese Nähe zu unseren Kunden aus vollem Herzen. Schließlich geht es bei Immobilien um Emotionen. Und darauf verstehen wir uns.“

Erschienen in der WELT AM SONNTAG am 6. November 2021.