Digitaler Wandel in der Immobilienwirtschaft

Die Digitalisierung prägt und verändert auch die Immobilienwirtschaft stark. Property-Technology-Unternehmen (Proptechs) testen die Grenzen aus: Welche klassischen Aufgaben eines Maklers können Tools unterstützen? Software-gestützt gelingt es wunderbar, eindrucksvolle Exposees zu erstellen oder lebendige Videos für eine hochwertige Objekt-Präsentation. Andere Tools helfen dabei, Datenbanken perfekt zu strukturieren und zu organisieren, um die Informationsflut hinsichtlich der Objekte und deren Verkäufer sowie Kaufinteressenten zu filtern und effizient zu nutzen. Auch bei der Kundengewinnung sind digitale Kanäle wichtige Know-how-Bringer.

Doch: An ihre Grenzen stoßen die Proptechs ganz deutlich bei der Immobilienbewertung. „In unserem Segment müssen wir sehr viele Faktoren in die Bewertung einbeziehen“, betont Jörg Buchen, Managing Partner von BUCHEN & KOOB. Harte wie auch weiche Fakten spielen eine gleichermaßen große Rolle. Zu den harten gehören z.B. Bodenrichtwert, durchschnittliche Quadratmeterpreise, kalkulatorische Sanierungskosten sowie Vergleichspreise aus der Nachbarschaft. „Die sehr vielen zusätzlich bedeutsamen weichen Faktoren basieren jedoch ehrlicherweise hauptsächlich auf Erfahrung und einem guten Bauchgefühl“, so Jörg Buchen.

Folglich: keine Chance für Algorithmen. Beispielsweise kann ein digitales Bewertungsprogramm über das Clustern der Zustandsdetails einer Immobilie durchaus zum Zustandsurteil „sehr gut“ gelangen. Ob aber dieses Objekt dem Zeitgeschmack potenzieller Käufer entspricht, kann kein Algorithmus ermitteln. Auch Raumgefühl, Blickachsen, architektonische Finesse und die Nachbarschaft sind vom menschlichen Kenner zu bewerten.

An der Alster und an der Elbe beispielsweise herrschen stabile Bedingungen. Künftige Wirtschaftsentwicklung, Zu- und Fortzüge sowie Neubauprojekte spielen dort keine herausragende Rolle. „Was dort wirklich zählt, das wissen wir – und entwickeln daher für jedes Objekt eine sehr individuelle ‚Verkaufs-Dramaturgie‘“, erklärt Jörg Buchen. Einer solchen Dramaturgie hauchen vor allem die analogen, also die zwischenmenschlichen Begegnungen das gewünschte Leben ein.

Daher ist die Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft ein Balance-Akt: Einerseits extrem wichtig für effiziente Vertriebsprozesse, Know-how-Clusterung sowie Marketing-Aktivitäten. Doch die finale Objekt-Bewertung, zumindest im Top-Segment, gelingt nach wie vor nur dem menschlichen Experten treffend. Auch dessen Verhandlungsgeschick ist weiterhin entscheidend, sobald es darum geht, einen Konsens zwischen allen Parteien zu finden. Algorithmen steigern die Effizienz – die allerdings technische Distanz schafft. „Und wir vermitteln über Nähe, die eben nur im direkten Kontakt entsteht!“, betont Jörg Buchen.

Mit dem Kauf einer Villa oder einer Eigentumswohnung beginnt ein neuer Lebensabschnitt – in der analogen Welt. Sensorisch ist daher die Annäherung von Käufern an ihren künftigen Lebensraum; ausschließlich analoge Begegnungen verschaffen ihnen sensorische Erlebnisse. Sicherlich werden Start-ups mit ihren innovativen Instrumenten die Immobilien-Vermittlung weiterhin digitalisieren. Doch im Segment der Top-Immobilien bleibt zusätzlich zu – selbst spektakulären – Tools dies bedeutend: Die persönliche Begleitung durch einen versierten und empathischen Experten.